Illusion Eigenheim – Kosten, Kapitalbindung und Investitionspotenzial

Ausgangslage

In der Schweiz stellen Eigenheime für viele Menschen nach wie vor ein Symbol von Sicherheit und Stabilität dar. Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt jedoch, dass der Kauf eines Hauses für den Durchschnittshaushalt zunehmend finanzielle Herausforderungen mit sich bringt. Gleichzeitig bieten Mietlösungen und strategische Kapitalanlagen Chancen, Vermögen effizient aufzubauen.

Anhand der aktuellen Marktsituation haben wir eine übersichtliche und fundierte Analyse vorgenommen, wie sich der Kauf eines Eigenheims auf den langfristigen Aufbau des Eigenkapitals auswirkt. Dagegen steht ein durchschnittlicher Mieter, welcher das Kapital sowie die monatlichen Ersparnisse in langfristige, diversifizierte Anlagefonds investiert. Um eine realistische Analyse vornehmen zu können, haben wir einen diversifizierten Anlagefond mit einem niedrigen Risiko herangezogen (Durchschnittliche Rendite MSCI World seit Aufsetzung). Das Eigenheim bildet in unsere Analyse kein Renditeobjekt, weshalb die Intention der Käufer in den meisten Fällen kein Verkauf in absehbarer Zeit vorsieht und somit weder Gewinn noch Liquidität des Kapitals vorsieht. Zudem wird der Immobilienmarkt ein schwierig einzuschätzendes Marktfeld darstellen, da es zunehmend schwieriger wird, für solche hohen Preise geeignete Käufer zu finden. Diese Marktanalyse folgt in einem weiteren Fachbericht.

Nun zu unserer Analyse:

1. Die Annahmen

Parameter	Wert
Kaufpreis Eigenheim	CHF 1'200'000
Eigenkapital / Anzahlung	20% = CHF 240'000
Hypothekarzins	1.8% p.a.
Amortisation	0.8% p.a. auf Hypothek (zweite Hypothek)
Monatliche Miete	CHF 2'300
Investitionsrendite (Aktienfonds/ETF)	6.5% p.a.
Laufzeitvergleich	10 Jahre

2. Eigenheim: Kostenstruktur und Kapitalbindung

Beim Kauf eines Eigenheims fallen folgende Kosten an:

1. Eigenkapital / Anzahlung: CHF 240'000 (20% vom Kaufpreis)

2. Hypothekarzinsen: Bei CHF 960'000 Hypothek und 1.8% Zins: ca. CHF 17'280 p.a. / CHF 1'440 monatlich.

3. Amortisation: 0.8% der Hypothek = CHF 7'680 p.a. / CHF 640 monatlich.

4. Nebenkosten: Unterhalt, Versicherungen, Steuern, Gebühren – realistisch ca. 1% des Kaufpreises = CHF 12'000 p.a. / CHF 1'000 monatlich.

   
   

Monatliche Belastung Eigenheim:

CHF 1'440 (Zins) + CHF 640 (Amortisation) + CHF 1'000 (Nebenkosten) = CHF 3'080

Kapitalbindung:

• Initial: CHF 240'000

• Laufend: Amortisation + Nebenkosten → Eigenkapital wird langfristig aufgebaut, aber liquiditätstechnisch gebunden

  
  

Risiken in den nächsten Jahren:

• Sinkende Käuferzahlen: Niedrigere Einkommen und steigende Zinsen können Nachfrage bremsen, was zu Wertverlusten führen kann.

• Inflation und Zinsanstieg: Höhere Hypothekarzinsen erhöhen die Belastung erheblich.

• Instandhaltungsrisiko: Unvorhergesehene Renovationen belasten zusätzlich die Liquidität.

• Illiquidität: Kapital ist gebunden und kann nicht flexibel investiert werden.

  
  

3. Miete mit paralleler Investition

Bei Mietern bleibt das Eigenkapital liquid und kann gezielt investiert werden.

Annahmen:

• Monatliche Miete: CHF 2'300

• Ersparnis gegenüber Eigenheimkosten: CHF 3'080 – CHF 2'300 = CHF 780 → zusätzliches Kapital für Investments.

• Eigenkapital: CHF 240'000 wird sofort in breit diversifizierte Aktienfonds/ETFs investiert, 6.5% Rendite p.a.

  
  

Vorteile:

• Liquidität bleibt erhalten.

• Höhere Diversifikation und Renditechancen.

• Keine Verantwortung für Unterhalt oder Steuern.

• Flexibilität, falls Wohnort oder Arbeitsmarkt wechseln.

Vergleich über 10 Jahre (inkl. bereinigtes Eigenkapital)

Annahmen:

• Eigenheim: Kaufpreis CHF 1'200'000, Eigenkapital CHF 240'000, Hypothek CHF 960'000, Amortisation 0.8% p.a. → nach 10 Jahren ca. CHF 76'800 getilgt.

  
  

• Mieter: Startkapital CHF 240'000, monatliche Investition CHF 780, Rendite 6.5% p.a.

Kennzahl / Szenario	Eigenheim	Miete + Investition
Startkapital	CHF 240'000	CHF 240'000
Monatliche Belastung	CHF 3'080	CHF 2'300 Miete
Gesamtkosten über 10 Jahre (Zinsen+Unterhalt)	CHF 292'800	Miete: CHF 276'000
Getilgte Hypothek nach 10 Jahren/ Investition	CHF 76'800	CHF 93'600
Hauswert (angenommen konstant)	CHF 1'200'000	–
Bereinigtes Eigenkapital (Hauswert – Resthypothek)	CHF 1'200'000 – CHF 883'200 ≈ CHF 316'800	ETF/Fonds nach 10 Jahren: ca. CHF 653'000
Liquide Mittel	sehr begrenzt (Kapital gebunden)	Hoch, flexibel investierbar
Risiko	Illiquid, Zinsänderung, Unterhalt, Marktwert	Marktschwankungen, aber hohe Diversifikation
Vorteile	Emotional, Stabilität, Eigenheimgefühl	Flexibilität, höheres liquides Vermögen, diversifizierte Rendite

Erläuterung:

• Das Eigenkapital beim Eigenheim nach 10 Jahren ergibt sich aus der Differenz zwischen dem angenommenen Hauswert und der noch offenen Hypothek. Trotz Wertsteigerung ist das Kapital stark gebunden und nicht liquide.

• Der Mieter hat dank ETF/Fonds-Investments deutlich mehr frei verfügbares Vermögen, das bei Bedarf genutzt werden kann.

Fazit:

Die Miete kombiniert mit strategischer Investition führt in diesem Szenario zu einem deutlich höheren liquiden Vermögen nach 10 Jahren, bei vergleichbarer Belastung. Das Eigenheim bindet Kapital und generiert potenziell Wert, aber das Risiko von Marktwertverlusten und unvorhergesehenen Kosten bleibt hoch.

Warum viele dennoch am Eigenheim festhalten

1. Psychologische Faktoren: Sicherheit, Statussymbol, „Häusle bauen“.

2. Inflationsschutzgedanke: Immobilien gelten als inflationssichere Anlagen.

3. Steuerliche Aspekte: Eigenheimbesitzer profitieren in manchen Kantonen von Steuerabzügen.

4. Emotionale Bindung: Eigenes Heim → langfristige Stabilität für Familie.

Für den Durchschnittshaushalt kann das Eigenheim jedoch eine finanzielle Last sein, weil die laufenden Kosten hoch, die Liquidität eingeschränkt und das Risiko bei Wertschwankungen groß ist.